내 연봉으로 보금자리론 신청이 가능할까, 신혼부부 소득 완화에 해당될까, 몇 년도 연봉이 기준일까 등 다양한 물음에 대한 내용을 정리했습니다.
소득 기준과 신혼 부부 기준
기본적인 보금자리론의 연소득은 7천만 원 이하이다. 하지만 신청하는 개인의 가족 구성원 구분에 따라 이 소득 기준이 다르기 때문에 아래 내용을 확인해야 한다.
- 연 소득 7천만원 이하 (기혼 시 부부 합산)
- 신혼부부 : 연소득 8,500만 원 이하
- 다자녀 가구 : 자녀 1명당 1,000만원 증액
1. 자녀 1명 : 연소득 최대 8,000만원 이하
2. 자녀 2명 : 연소득 최대 9,000만원 이하
3. 자녀 3명 이상 : 연소득 최대 1억원 이하
단, 여기서 신혼부부라는 기준은 또 두 가지로 나눠 구분된다.
- 대출 신청 전 혼인한 경우 : 신청일로부터 7년 이내
- 대출 신청 이후 혼인 예정인 경우 : 결혼 예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자
이 둘 중 후자, 즉 결혼 예정인 사람은 대출 신청일로부터 3개월 이내에 법적으로 ‘혼인신고'를 끝마쳐야 한다.
소득 산정 기준 - (1) 증빙 소득
개인별 소득 산정 기준을 살피기에 앞서 본인의 소득이 증빙 소득에 속하는지, 인정 소득에 속하는지 확인해야 한다. 보통의 회사원들의 경우 정기적인 월급을 받아 근로소득으로 인정되는 경우 증빙 소득이라고 한다.
좀 더 자세히는 ‘객관적인 자료'로써 소득이 입증되는 경우에 해당되며 이러한 객관적인 자료라고 한다면 아래 4가지 경우에 해당된다. 보통의 회사원들이 해당되는 ‘원천징수영수증'이라고 보면 쉽다.
- 근로(사업)소득원천징수영수증
- 소득금액 증명원
- 급여명세표
- 연금증서 (연금의 범위 : 공적연금, 기업연금, 개인연금)
위 4가지에 본인이 해당되는 ‘증빙소득'에 분류된다면, 소득 산정 기준은 아래와 같으며 기본적으로 ‘과세전 연소득'임을 기억해야 한다. 쉽게 말해 ‘세전' 소득이라는 말이다.
- 2개년 증빙 소득 비교 후 최근 소득 산정 (단, 2개년 소득 차이 20% 이상 발생 시 → 2개년 평균 소득 산정)
- 1년 미만 소득 발생 시 → 1년 치 소득으로 환산 후 10% 차감
여기서 1년 미만의 기간 동안 소득이 발생하더라도 신규 입사, 복직, 휴직 등의 사유가 확인되는 소득일 경우, 이는 상시 소득으로 인정이 되고 이때 10% 차감 혜택은 적용되지 않는 다고 한다.
즉, 일반적인 회사에서 육아 휴직 등의 사유로 해당 연도에 1년 미만의 수입이 발생할 경우, 이를 12개월 즉, 1년 치 소득으로 환산하지만 10% 차감 산정하는 소소한 혜택은 적용하지 않겠다는 것이다.
소득 산정 기준 - (2) 인정 소득
먼저 인정 소득이란, 일반적인 회사원들이 활용하는 ‘원천징수영수증’으로 소득 증명이 불가한 직업군에 해당된다고 하며 이러한 직군에서는 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 연 소득을 추정한다.
추가적으로 앞서 이야기한 증빙소득 제출이 어려운 경우 지금 이야기하는 ‘인정 소득'을 활용하게 되는 데, 이 경우 5천만 원을 한도로 환산된 연 소득에서 5%를 차감 산정한다고 한다.
마지막으로 가족 구성원에 배우자가 있다면, 동일하게 증빙소득 혹은 인정소득으로 산정되게 된다.
소득 산정 기준 - (3) 부채 산정 방식
부채는 소득이 아니지만, 아래 두 가지 부채의 경우 상환액 산정을 다르게 한다고 한다.
- 기존 주택담보대출 상환액 산정 방식 : 실제 연간 원리금 상환액 반영
- 주택담보대출을 제외한 나머지 기존 기타 부채 (신용대출, 기타 대출 등) : 평균 대출 금리로 이자 상환액 산정 및 반영
기존 포스팅에서 한국주택금융공사의 보금자리론 신청 목적이 기존에 대출받은 ‘기타 주택담보대출'의 상환 목적일 경우에도 가능하다고 했다.
그래서 만약 기존 다른 주택담보대출을 보금자리론을 통해 상환하고자 한다면, 이 ‘상환예정금액'은 1번의 원리금 상환액에서 제외된다고 한다.
즉, 실제로 보금자리론을 제외한 나머지 수단을 통해 대출 원리금 상환액만 산정이 되지, 보금자리론 실행 후 이 금액으로 상환하려는 금액이 부채 산청 액에 포함되지는 않는다는 걸 의미한다.
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