보금자리론 대출한도, 기간, 상환방식

보금자리론의 최대 대출 가능액 확인법과 3가지 상환 방식 설명, 소득공제 가능 여부를 정리해본다.

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대출한도 기준

 

지난번에 포스팅했던 주택 지역 별 최대 LTV는 70% 였다. 자세히는 투기/투기과열지역을 포함한 조정대상지역에서 실수요자 완화 조건이 최대 70%였고 기타 일반지역에서는 무조건 70% 였다.

 

하지만, LTV 비율뿐만 아니라 직접적인 대출 한도액이 정해져 있으니, 본인의 주택 지역별 LTV 최대 비율과 아래 최대 한도액 중 작은 금액을 기준으로 판단하는 게 중요하다.

 

• 최대 대출액 : 3억 6천만원 (미성년 자녀 3명 시 최대 4억)
• 최대 LTV : 70% (단, 주택 지역과 주택 종류, 실수요자 요건에 따라 조금씩 상이)
  • 투기/투기과열을 포함한 조정대상지역 : 실수요자 조건 70%, 그 외 60%
  • 일반 지역 : 70%
    • 실수요자(완화 조건) : 무주택자 구입용, 부부합산 연소득 7천만원 이하, 주택 평가액 5억 이하
  • 증빙소득(원천징수) 외 인정소득(건강보험료 등의 추정 소득 증빙) 활용자의 경우 : LTV 60%
• 최대 대출액와 최대 LTV를 비교하여 낮은 금액을 대출액으로 최종 산정

 

 

나름대로 정리를 했다고 생각했는 데, 이렇게 한꺼번에 종합해서 정리를 해보니 내가 봐도 초보자가 이해하기 매우 힘들어 보인다.

 

기본적으로 최대 대출액과 LTV 기준 둘 중 최소 금액으로 대출액이 산정되며, 담보 주택의 지역 기준과, 실수요자 요건 해당여부(무주택, 연소득 7천 이하, 주택 평가액 5억 이하)에 따라 60% 혹은 70% LTV가 다르게 적용될 수 있다.

 

나의 경우 조정지역(비 투기지역이지만 투기지역과 동일)이면서 주택 분양가가 5억이 넘어가므로 실수요자 완화 조건에 미해당되기 때문에 최대 LTV는 60%이고 대출액을 산정하면 약 3억 3천만 원이 예상된다.

 

최대 대출액 기준이 3억 6천만원이므로 내 기준 최대 LTV인 60%, 즉 3억 3천만 원 그대로 대출될 수 있다는 것이다. 만약 주택 가격이 최대 한도액인 6억이면서 최대 LTV가 70% (실수요자)라면, 4억 2천만 원이 최대 대출액 3억 6천만 원보다 커지므로 3억 6천만 원만 대출이 실행된다는 점이다.

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대출 기간과 상환방식 비교

대출 기간은 10년에서 30년까지 있는 데 가장 최근에는 40년이라는 ‘초장기 보금자리론’이 출시되었다. 원금과 이자를 함께 갚아가는 방식이기 때문에 초장기 40년이 당장 좋아 보이지만, 한편으로는 월 부담액이 너무 커진다.

 

• 대출 기간 : 10년, 15년, 20년, 30년, 40년 (초장기 보금자리론)

 

대출 기간은 나름 장기적으로 이용할 수 있지만, 상환 방식에는 용어가 다소 헷갈리는 부분이 있고 아래 3가지로 구분할 수 있다.

 

1. 원리금균등 분할상환 : 월 상환 대출금, 이자가 변동 없는 방식
   1. 매월 최종 상환액 고정
2. 원금균등 분할상환 : 월 대출 상환액은 고정, 이자는 변동있는 방식
   1. 매월 총 상환액 변동 : 기간이 지날수록 이자가 낮아져 총 상환액이 줄어듦
3. 체증식 분할상환 : 기간이 지날수록 상환액과 이자가 점점 늘어나는 방식
   1. 매우러 총 상환액 변동 : 기간이 지날수록 총 상환액이 증가함

 

 

특이한 점은 대출 원금을 상환하지 않고 이자만 납부하는 ‘거치기간’이라는 용어가 시중 은행 대출에서는 존재하는 데, 한국주택금용공사 HF에서 제공하는 보금자리론의 경우 이 거치 기간이 없는 매월 원금 상환 방식이고 3가지 종류를 선택할 수 있다는 점이다.

 

추가적으로 매달 원금과 이자를 합한 금액을 상환하게 되지만, 갑작스러운 목돈 발생으로 조기, 중도 상환해야 하는 경우 별도의 수수료가 발생된다고 한다.

 

1. ‘15.3/2 이후 대출받거나 받을 경우 : 3년 이내 조기상환 시 최대 1.2% 이내 수수료 발생
2. ‘12.9/24~’15.2/27 대출 받은 경우 : 3년 이내 조기 상환 시 최대 1.5% 수수료 발생
3. ‘12.9/23 이전 대출 받은 경우
   1. 대출 후 1년까지 : 2%
   2. 대출 후 1년~3년까지 : 1.5%
   3. 3년~5년까지 : 1%
   4. 5년 이후 중도 상환 : 면제

 

 

구분해서 보자면, 최근의 보금자리론 대출 상품은 대출 실행 후 3년 이후에 중도 상환 시 별도의 수수료가 발생되지 않는다고 한다.

 

마지막으로 매달 갚은 보금자리론 원금, 이자에 대한 대출 상환액은 연말 소득공제 혜택을 받을 수 있으니 참고하길 바란다.

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마무리. 에디터가 추천하는 함께 보는 글

 

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