아낌e 보금자리론 신청 후기(특례보금자리). 시중 은행 주택담보대출에서 2023년 1년간 한시적으로 운영하는 ‘특례보금자리론’으로 대환 신청한 후기를 정리해 본다.
특례보금자리론이란
우선 특례보금자리론에 대해 모르시는 분들에게 간략한 설명을 드려본다. 특례보금자리론은 글자 그대로 ‘특례’, 즉 특별한 조건에서 한국주택금융공사에서 2023년 1년간 한시적으로 운영하는 보금자리론(주택담보대출)을 의미한다.
1년으로 신청 기한이 제한되는 건 물론이고 원래 취지는 금리 인상이 급격하게 올라가는 단계에서 정부가 나서 적적 수준의 이율은 물론이고, 기 실행한 주담대를 중도상환수수료 없이 본 특례보금자리론으로 무상 대환할 수 있고 추후에는 역시 중도상환수수료 없이 무상으로 다른 주담대로 갈아탈 수 있는 조건의 특별한 보금자리론이라고 할 수 있다.
중도상환수수료가 없는 점이 매력적이지만, 애초의 합리적인 금리 수준으로 출시되었어야 하는 데, 생각보다 높은 금리로 대부분 뜨뜨미지근한 시장의 반응이 있었다.
하지만, 시중 은행 주담대보다는 어쨌든 유사하거나 약간 낮은 금리는 적용받을 수 있고 게다가 보통 원금, 원리금 균등 상환밖에 없는 시중 은행 주담대에 비해 ‘체증식 상환’이 가능하며 기준에 따라 40년, 최장기간 50년도 분할 상환이 가능하기 때문에 당장 많은 대출금이 필요한 사람들에게 어느 정도의 메리트는 있는 상품이다.
하지만, 신청 당시 산정받은 금리로 40년, 50년이라는 기간 동안 상환해야 한다는 게 장점이자 단점이 될 수 있다. 특례는 상환 전체 기간 동안 고정 금리로 진행되기 때문이다. 그렇지만 일반 보금자리론과 다르게 특례는 추후 타 주담대로 갈아탈 시 중도상환수수료가 없기 때문에 이러한 단점이 의미가 없어 걱정할 필요가 없다.
특례 보금자리론을 우선 걸어 놓고 추후에 금리가 내려가면 좋은 주담대 상품으로 갈아타면 그만인 셈.
특례보금자리론 신청
단점도 있지만 장점도 있기 때문에 장단점 속에서 고민하는 분들이 많을 거라 생각한다. 내가 특례보금자리론을 신청한 이유는 우선 기존 시중은행 주담대 금리 기준 방식이 ‘3개월 변동 금리’ 조건이었기 때문이다.
기업은행의 3개월 변동 금리로 올해 초 대출 신청 당시 약 5.0%에 가까운 금리가 산정되었다. 당시 1-2년 고정 금리 선택 시 약 4.5% 였으니 지금 생각해 봐도 다소 높긴 했지만, 올해까지 금리가 오르고 내년부터는 하락세를 보일 거란 전망에 어느 정도 베팅한 셈이었다. (FOMC? 투표의 영향)
그렇지만, 나의 경우 변동 금리 자체가 잘 맞는 스타일은 아닌 것 같았다. 금리표를 자주 확인해 보는 데에서 오는 불안감도 있고 사실상 올해 초부터 현재까지 금리가 오르락내리락했지만 결과적으로 큰 차이가 없기도 해서 주식 또는 코인 차트에 올라타 있는 기분이 들었다.
그리고 굳이 짧은 주기의 변동 금리를 선택하지 않아도 1년 고정 금리를 선택한다면 어느 정도 시장 금리를 좇아가는 데 무리는 없을 거란 생각이 들었다. (생각보다 금리가 코인 정도로 요동치지는 않는 듯)
고정 금리를 하더라도 보통 시중 은행 주담대에서 3년이라는 중도상환수수료 면제 기간이 있는 데, 3년이 지나고 가장 저렴한 주담대 상품으로 갈아타는, 즉 대환 하는 방법도 있기 때문이다.
결론적으로 금리 인하 조건에 배팅했지만 생각보다 3개월 주기로 향후에 금리가 팍팍 내려갈 거란 보장이 없다는 느낌을 받았고 당장 고정 금리를 받더라도 빠르면 1년, 늦더라도 중도상환 수수료 면제 기간인 3년 후 낮은 주담대로 갈아탈 수 있다는 방법을 알고 나서 변동으로 인한 스트레스가 있는 변동 금리를 포기하고 싶다는 결단이 생겼다.
두 번째. 이러한 생각을 실천에 옮기게 된 가장 큰 이유는, 내가 신청한 다음 날부터 특례보금자리론의 금리가 0.25% 인상될 거라는 뉴스를 우연히 보게 되었는 데 그게 인상 전날 아침이었고 이 날 부랴부랴 신청을 하게 되었다.
역시 사람은 결단을 내리게 만드는 트리거가 있어야 한다.
특례보금자리론 신청하기 (아낌e 한국주택금융공사)
우선 특례보금자리론에는 3가지 종류가 있는 데 일반 보금자리론과 구분 상 차이는 없다.
- 특례 U 보금자리론 : 한국주택금융공사(HF), 즉 온라인으로 신청하는 일반형
- 특례 아낌e 보금자리론 : U 보금자리론과 동일하지만 행정 처리(대출거래약정/근저당권성정등기)를 전자 처리하여 0.1% 더 저렴
- 특례 t 보금자리론 : 아낌e 보금자리론과 동일한 금리이지만 은행에 직접 방문하여 신청. 인터넷 사용이 어려운 어르신 분들이 주로 이용
나의 경우 기존 주담대 상환(대환) 용도로 당연히 금리가 가장 좋고 인터넷으로 신청 가능한 특례 아낌e 보금자리론으로 신청했다.
신청하는 방법에는 크게 두 가지가 있다.
- PC를 통한 한국주택금융공사 홈페이지 이용
- 모바일 앱 한국주택금융을 이용
두 가지 방법에는 차이는 없는 편이고 스마트폰을 좀 더 잘 사용하는 사람이라면 모바일 앱을 다운로드하여 신청하면 된다. 다만, 신청 과정에서 ‘공동인증서(구 공인인증서)’가 필요하기 때문에 PC에만 있다면 PC를, 스마트폰에도 있다면 모바일 앱을 통해 신청하는 것이 가장 편하다.
요즘에는 USB 또는 하드 드라이브에 저장하지 않는 클라우드 기반의 ‘금융인증서’가 있기 때문에 이를 사용하는 분들이라면 바로 모바일 앱으로 신청할 수 있다.
다만 신청 후 서류 제출 시 스크래핑(인터넷 자동화)이 자동으로 되고 이는 공동/금융 인증서 기반으로 진행되기 때문에 스크래핑(서류 제출 자동화)에 문제가 없으려면 아래 3가지 사이트에 공동/금융 인증서를 사전에 ‘등록’ 해두어야 한다.
- 국세청 홈택스
- 국민건강보험
- 정부24
정부 24의 경우 모바일 앱이 있기 때문에 모바일 앱으로 인증서 등록이 가능해 편리했고 위 3가지 사이트에 인증서 등록을 마친 후 다시 서류 제출 스크래핑을 해도 연말정산용원천징수영수증(원천징수부등포함)과 무상거주사실확인서는 수동으로 서류 첨부해주어야 했으니 모든 서류가 자동화되는 건 아니었다. (7개 중 5개는 자동화됨)
연말정산용원천징수영수증(원천징수부등포함) 서류 제출 방법
- 홈택스 홈페이지로 이동 후 로그인하기
- MY 홈택스 - 좌측 메뉴 중 '연말정산, 지급명세서'로 이동 - '지급명세서 등 제출내역' 클릭
- '엑셀 내려받기' 클릭 - 주 소득원의 귀속년도 건 행의 '보기' 클릭
- 출력 화면에서 '프린트' 아이콘을 클릭 후 캡쳐하여 PDF로 저장하여 서류 업로드
- 화면 캡쳐와 PDF 저장이 어려운 사람은 회사 등의 프린트 이용 가능한 곳에서 종이로 출력 후 휴대폰으로 사진 찍어 서류 제출 완료
특례보금자리론 신청 과정에서 주의 사항
우선 본인의 신청 목적, 자금 용도는 기본 중에 기본이다. 주택 구입 용도인지 기존 주담대 상환용도인지 정확히 선택하길 바란다. 구입 목적이라면 등기 예정일을 적고 나의 경우 대환 목적으로 등기가 완료된 상태인데 등기 완료일이 아닌 ‘등기접수일’을 기준으로 작성해야 한다고 한다.
담보주택평가액은 KB 시세가 있다면 조회가 될 것이고 나의 아파트의 경우 신축이라 아직 시세가 없어 분양가를 적어 두었다. 분양가로 판단할지 주변 시세를 고려한 감정평가액으로 진행될지 결과는 나와봐야 알겠지만, 이미 입주가 완료된 신축 아파트이고 등기도 완료되어 후자의 기준이지 않을까 생각해 본다.
주담대를 제외한 별도의 대출이 없고 방 3개 중에 임대하는 방이 없으므로 선순위채권이나 임대차 정보에는 모두 해당되지 않는 다. 다만 ‘무상거주인’의 경우 해당되기 때문에 1인을 기입했고 동거인으로부터 ‘무상거주사실확인서’를 받아 서류 제출 페이지에 업로드 해야 한다.
동거인의 무상거주사실확인서는 모든 걸 신청 완료한 후 마이 HF - 간편 서류 제출 - 최하단 무상거주사실확인서 메뉴 - 서류작성을 클릭하여 ‘무상대여자 정보’를 기입 후 하단 ‘전자서명 요청’을 클릭해야 동거인이 확인서 작성에 필요한 ‘확약 번호와 임시 인증 번호’가 신청자에게 문자로 온다.
이 문자를 동거인에게 전달하여 사실확인서 작성을 요청하면 되고, 동거인은 금융/공동인증서가 있어야 해당 서유를 '전자 서명'이 가능하고 이후 대출 신청자는 최종적으로 서류 제출하기를 클릭해야 업로드가 끝이 난다.
아무리 봐도 ‘전자서명 요청’을 클릭하기 전, 대출 신청자가 막 신청을 끝마친 뒤에 접수받는 안내 문자에 확약번호화 임시인증번호가 없기 때문에 동거인이 서류 작성을 할 수 없어 불편하고 헷갈릴 수 있는 부분이었다.
또한 확약 번호는 대출 신청 건의 고정 번호로 판단되고 '임시 인증 번호'는 대출 신청자가 '전자서명 요청'을 할 당시에 생성되는 임시 번호로 시일이 다소 지연되면 효력이 없어졌다. 그래서 다시 '전자서명 요청'을 통해 '최근의 임시 인증 번호'를 동거인에게 전달해줬을 때 동거인 서류 작성이 가능했으니 참고하길 바란다.
신청에 유의할 사항을 이어서 말하자면, 대출을 신청하려면 주택 외 다른 주택 (일반적으로 다주택자)이 없다면 보유 주택이 없다고 선택한다. 대출 신청 금액을 기입할 때는 기존 주담대의 대출 잔여금이 자동으로 기입되게 되는 데 백만 원 단위로 입력이 되고 최초 기입할 때는 그 보다 많은 금액으로 입력했는 데 신청 화면을 보면 자동으로 잔여금으로 자동 조회/기입되게 되어 있었다.
신청하는 은행은 집에서 가까운 은행을 지정하면 되고 나의 경우 월급이 들어오는 주거래 은행 중 가장 가까운 영업점으로 신청했다. 금리 선택은 본인이 해당되는 부분에 우대 금리를 클릭하면 되는 데 어차피 신청을 하면 상담사가 전화를 주기 때문에 전화상으로 해당되지 않는, 수정해야 할 부분이 있다면 조율하여 수정하면 된다.
마지막으로 신청한 보금자리론을 취소하고 싶다면 상담사에게 전화를 걸어 유선으로 취소하는 방법밖에는 없다고 한다. 대출 신청 취소를 한 후 다시 재신청을 하는 사례도 있으니 취소에 따른 불이익은 별도로 없는 것으로 보인다.
마무리
특례보금자리론이 계륵 같은 조건이지만 그럼에도 나의 추후 다른 주담대로 갈아타기 좋은 조건이기 때문에 일단 걸어두고 추후에 금리 추이를 보고 판단할 수 있도록 해주는 괜찮은 유예 장치로 판단했다.
실제로 모바일 앱이든 홈페이지든 처음 신청할 때 기입하기 애매한 부분이 있어 시간이 좀 걸릴 수 있지만, 한번 해보면 다음번에는 5분 만에 신청할 수 있는 매우 편리한 시스템이다. 서류 제출도 선 신청 후 나중에 해도 되기 때문에 신청 자체에 과하게 신중할 필요는 없다고 생각한다. (신청 후 나의 페이지에서 정보를 수정할 수도 있다!)
그럼 다들 좋은 조건으로 내 집 마련을 하시길 바란다.
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