보금자리론 신청 시 주택 가격은 어떤 기준으로 산정되고 지역별 LTV가 어떻게 다른지 정리해보았다.
주택 종류와 가격 산정 기준
먼저 보금자리론을 받으려면 ‘등기부등본’ 상 ‘주택’으로 분류되어있어야 하며 그 세부 종류라고 하면 아파트와 연립주택, 다세대 주택과 단독 주택으로 나뉜다.
다만, 주거용 오피스텔과 근린생활시설 그리고 일반 숙박시설 등은 보금자리론 신청 대상이 아니다. 두 번째로 주택 가격에 대한 이야기이다. 이 부분은 주택 가격을 산정하는 기준이 다양하기 때문에 꼭 보금 자리론을 다루는 시중 은행이든지 상담을 통해 확인받아야 한다고 생각한다.
- 기준 1) 시세 (KB 국민은행 시세)
- 기준 2) 부동산 감정평가액
- 기준 3) 매매가액 (낙찰가, 분양계약서 내 실매매액 등)
나의 경우 청약을 통해 ‘분양가’가 추가로 존재하고 내가 속한 예비입주자 오픈 채팅방에서 나오는 이야기로는 신규 아파트의 경우 보금자리론을 신청할 때 KB 국민은행 부동산 시세가 책정되기 이전에 신청한다면 보통 ‘분양가’를 기준으로 주택 가격이 산정된다는 이야기가 꽤 있었다.
여기서 분양가라고 하면 주택가격에 발코니 확장비를 포함한 금액으로 일반 빌트인 가전 등의 추가 옵션 가격은 제외된다고 한다.
주택 가격 산정에 따른 가격 제한
이제 위 3가지에 최초 분양에 따른 분양가라는 4가지 주택 가격 산정 기준을 통해 최종적으로 보금자리론 대상 가격 여부를 확인할 수 있다. 주택금융공사 보금자리론 설명 페이지에는 이 중 어느 하나라도 ‘6억 원’을 초과하면 신청이 불가하다고 한다.
다만, 위에서도 언급했듯, 최초 분양에 따른 시세가 따로 존재하지 않는 시점에 보금자리론을 신청한다면 일반적으로 ‘분양가’를 기준으로 하고 이 내용은 시중 은행에서 보금자리론 상담을 도와주는 직원 여러명에게 신청할 시기에 확실히 못 박아 이해하는 게 좋을 것 같다.
나 또한 아직 입주와 주택담보대출 신청 기한까지 시간이 좀 남아 당장 여러 대출 상품을 확인 중에 있지만, 신청할 시기에는 확실히 유선 연락을 통해 정하고자 한다.
추가적인 주택 가격 제한에 대한 기준은 아래 내용을 참고하길 바란다.
- 대출 신청일의 주택 가격을 기준으로 함
- 단, 대출 실행일(승인일)에 주택 가격이 9억원 초과하게 상승하면 대출 불가
- 시세 정보 기준 : KB 국민은행 일반 평균가 우선 적용
- 부재 시, 한국부동산원(부동산테크) 시세 정보의 하한/상한 평균가 산술평균값 적용
지역별 LTV 기준
LTV라는 용어는 부동산 정책에서도 많이 쓰이는 말로, 주택 가격을 담보로 승인되는 대출액의 비율이라고 이해하면 된다. 쉽게 말해 주택 가격의 몇 % 대출이 실행될 수 있는 지를 보는 지표이다.
이 LTV를 알아보기 전에 실수요자와 일반 구매자 간 비율이 상이하므로, 먼저 실수요자 요건이 어떤지 살펴보자.
- 소득 기준 : 부부 합산 연 소득 7천만원 이하
- 주택 가격 : 5억원 이하
- 주택 보유수 : 신청하려는 주택을 제외한 현재 무주택자
- (신청 목적은 구입 용도 한정)
나의 경우 최초 분양이고 무주택자이지만 (현재 반전세), 분양가가 5억을 초과하기 때문에 아쉽지만 실수요자 요건에 해당되지 않았다. 그러면 이제 실수요자 및 기본 LTV 조건을 살펴보자.
- 조정대상지역 (투기 및 투기과열지역)
- 기본 : LTV 60% / DTI 50%
- 실수요자 완화 조건 : LTV 70& / DTI 60%
- 기타 (일반지역) : 실수요자 완화 조건과 동일
- LTV 70% / DTI 60%
위 명시된 LTV 비율에서 신청 주택의 분류가 아파트가 아닌, 일반 단독 주택, 다세대 주택, 연립 주택이라면 5%가 차감되어 대출액이 실행된다고 하니 참고해야 한다.
나의 지역의 경우 투기지역, 투기과열지역도 아닌 ‘일반(비 투기과열지역)’ 조정대상지역이지만, 그렇다고 실수요자 완화 조건처럼 딱히 우대 혜택은 없었다.
다만, 투기과열지역 여부에 따라 전매 제한과 당첨 이후 청약 1순위 신청 제한 년도 등 제한 사항이 상이하므로 본인의 주택 주거 지역이 어디에 해당되는 지는 확인하길 바란다.
※ 함께 읽으면 도움되는 글
댓글