DSR, 신 DTI 차이점과 올크레딧으로 손쉽게 계산하기
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안녕하세요 CLEVER_grae 입니다.
오늘은 부동산 청약 당첨으로 인해 정당 계약 이후에 발코니 확장 계약도 하고 세대 내 유상옵션 계약 이전, 중도금 대출 신청 관련된 부동산 용어 스터디 및 실제 계산에 유용한 방법을 공유드리려 합니다~
이 글을 보시는 분들은 대부분, 행운스럽게도 부동산 청약에 당첨되신 분들이 꽤나 많을 것으로 보이는 데, 정말 축하드려요ㅎ
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DTI 란 ?
우선 DTI란 DEBT TO INCOME의 앞글자를 따서 DTI라고 불리게 됩니다. 용어에 따라서 나름 다야한 곳에서 다양하게 풀이를 해놓는 경향이 있어서 보는 사람들에게 혼선이 많이 있을 거라고 생각합니다.
저의 경우 다양한 곳에서의 용어정리를 비교 분석해보고.. 나름 가장 잘 정리했다라고 판단되는 곳의 용어풀이를 정리해서 쓰는 걸로 이해해주시면 될 것 같습니다 :^)
우선 저 DTI라는 건 아시다시피 '연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대한 연간 이자의 합을 연간 소득으로 나눈 비율'로 정의할 수 있습니다. 여기서 우리가 중점적으로 봐야할 건 '주택담보대출'이며 이 주담대를 기준으로 식으로 나타내면 아래와 같다고 볼 수 있습니다.
DTI = [ (1) 신규 주담대의 원리금(원금+이자) + (2) 기존 주담대의 '이자' + (3) 기타 대출의 '이자' ] / 연 소득
제가 분석한 바로는 우선 '신규' 주담대를 받을 때 원금과 이자를 합한 '원리금'을 기준으로 하는 게 맞습니다. 하지만 (1) 기존 주담대 와 (2) 기존 기타 대출(신용? 등의 대출)에 대해서는 연소득으로 나눌 때 '이자'만을 고려한 것이 바로 일반 DTI의 정의라고 볼 수 있습니다.
참고로, 제가 알아보았을 때, 18년 1월 이전 주로 활용되었던 지표라고 하니 참고해주세요ㅎ
신 DTI 란 ?
위에서 DTI에 대해서 스터디를 해보았으므로, 신 DTI에 대해서는 약간의 변경만 있다고 볼 수 있습니다.
DTI = [ (1) 신규 주담대의 원리금(원금+이자) + (2) 기존 주담대의 '이자' + (3) 기타 대출의 '이자' ] / 연 소득
신 DTI = [ (1) 신규 주담대의 원리금(원금+이자) + (2) 기존 주담대의 원리금(원금+이자) + (3) 기타 대출의 '이자' ] / 연 소득
벌써 눈썰미가 있으신분들께서는 신 DTI 에서는 제가 밑줄쳐드린 (2) 번 '기존 주담대' 항목에서 신규로 갈 수 록 이자 -> 원리금(원금+이자)로 변경되었다는 걸 보실 수 있습니다.
기존에 주담대를 받아놓으신 분들께서는 아무래도 용어의 지수가 높아지게되는 요소가 있어 신규 주담대를 실행할 때 제약이 생길 수 있도록 규제하는 방안으로 해석할 수 있습니다.
실제로 18년 1월부로 일반 DTI에서 신 DTI를 적용하는 걸로 가계부채 종합대책을 발표했다고 하니, 점점 더 대출받기가 쉽지 않게 된다고 볼 수 있습니다. 물론 기존 주담대를 실행하지 않은 분들에게는 따로 변동이 없었을 걸로 보입니다.
그럼 DSR은 뭔가요?
이제 DTI에서 신 DTI로 변경이 될 때 어느 부분이 강화되었는 지를 파악이 되셨다면, 이제 가장 비율의 숫자가 크게 잡히는 산정방식인 DSR에 대해 어느 정도 유추하실 수 있게 됩니다.
먼저 DSR이란, 총 부채 원리금 상환비율으로 일컬어 집니다. 이 단어의 정의에서 알 수 있듯, 기존 DTI와 신 DTI에서는 신규 주담대 실행에 있어 원리금을 기준으로 보았지만, (2) 기존 주담대와 (3) 기타 대출 등에 대해서는 유동적으로 원리금을 보기도 했고 이자만을 산정지표로 삼기도 했습니다.
하지만, 이 DSR은 '총부채 원리금' 상환비율로서 모든 대출의 대해 원리금, 즉 원금과 이자를 포함해서 산정하겠다는 의미이기 때문에 좀 더 지수의 숫자가 더 커지게 됩니다.
DTI = [ (1) 신규 주담대의 원리금 + (2) 기존 주담대의 '이자' + (3) 기타 대출의 '이자' ] / 연 소득
신 DTI = [ (1) 신규 주담대의 원리금 + (2) 기존 주담대의 원리금(원금+이자) + (3) 기타 대출의 '이자' ] / 연 소득
DSR = [ (1) 신규 주담대의 원리금 + (2) 기존 주담대의 원리금 + (3) 기타 대출의 원리금 ] / 연 소득
즉 신 DTI에서 DSR로 바뀌는 점은 (3) 기타 대출에 대해서 기존에는 이자만 산정했다면, DSR에서는 원금과 이자를 합한 '원리금'을 기준으로 한다는 겁니다. 결론적으로 모든 부채에 대해서 원리금을 기준으로 부채상환능력을 평가하겠다는 지표이니 참 자비없는 지표라고 볼 수 있네요ㅎ..
올 크레딧, DSR, 신 DTI 계산기 활용
마지막으로 이렇게 스터디한 지표들에 대한 정의을 베이스로 간편하게 회원가입없이 올 크레딧이라는 사이트의 대표 메뉴를 활용해서 본인의 DSR과 신DTI를 간편하게 조회 및 계산할 수 있습니다.
올 크레딧은 PC와 모바일 모두 사이트 화면에서 조회가 가능하며, 저는 바로가기 링크를 공유드리며 한번에 계산하기 메뉴가 나오는 홈페이지 메뉴 링크를 공유드리니, 궁금하신 분들은 아래로 홈페이지로 이동하시어 본인 수준을 판단하시는 데 참고하시길 바랍니다ㅎ
올크레딧 DSR, 신 DTI 계산하기 메뉴 바로가기
그럼 이만 🙋🏻♂️
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